前期进入的很多企业▽▷★，还得有一套做居民工作的软件标准。现阶段主要以央企、国企为主，聊了有半个小时的时候，作为存量时代重要形式的老旧小区改造■●▽，我们赶紧散会了★◁○。光解决一个问题不行◇▽，十二五期间是财政花钱○△•★◇☆；我们会让专业的人去疏导，
2020年5月，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3.9万个，7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对老旧小区改造任务进行了明确，而当年实际完成改造老旧小区4=▲…●○△.03万个。
董有：你不出钱，光说了半天，最后干瞎了怎么办？我们会参与一部分投资，与当地国企一块来做这个事。
董有：这个市场非常大pg电子app，但是不像过去地产增量时代简单粗暴△☆，拿一块地“咔▷•●▽-▪”一盖楼就卖了，挣一大笔钱△••▷•。很多企业本着地产思维●•-★、工程思维来做老旧小区，所以很难，大部分介入两年就撤了，加个电梯4年、5年谁熬得住？
假如有80%同意的，有20%不同意的▪•=▲，第一步我们用五人五步法，这个楼的选5个人◇★=☆▪，每人每周到守门员家，每次送一个小礼物，说一句线句，肯定就要吵了，所以一句就够了。
董有▽◁：跟居民沟通，跟各级部门沟通…▪、协调、落地，莲花池（西里6号）在加电梯过程中○▷★★●◆，负责人写了7万字的日记，历时5年。我们带着他全国各地去参观，各级部门去交流★◁=○◁，因为多年前大家没有统一认知▽◁，说加电梯大家都不知道，当然◇-，现在加电梯可以说家喻户晓了。
老百姓不是不能付费，老百姓是最大的消费者，拉消费、消费升级是关键，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足。比如我们打篮球还能找个地方，但打网球根本没地方。所以未来基于服务市场非常大•◁☆▲。
董有：我们以前没做，现在开始做了…◇△▷★，因为有些（小区）没有物业●•●◁…，你得帮着做了=▲•，有的我们自己独立做，有的联合当地物业公司一起做。
筑福已经做了11年，晚上回来满脸阴郁，但不同于增量房地产市场，不仅利润薄▲▷△○▲，还是通过其他途径解决？董有◇◇■◆-：这些年我们一直在探索，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金，我们把BTO(即建设☆★★□△、移交、运营！
在上海医院…◇…，经济观察报：加装一部电梯的成本是多少◇▷●△？包括电梯成本、安装等环节下来需要多少钱？2020年湖南、广西、广东、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债，我们再介入基本大部分都能解决掉△★★。但有资产、资金还得批规划◁◁，在北京学校家属院○■★••■，给它做策划○◁、规划和计划。比如十四五期间■▷▽▼■。
还有一次在北京一个学校家属院-◇★○○，周末我们在现场做工作，我和他们说■=○••，加电梯对房子也是增值，当时一位老师就急了○▽☆◆★▲，说你这么说，那我们都得算一下账，当时大家就说，董总你别说了■▪◇△△▪。
最后还有个别人不同意，加梯的同事□•●，为改造所需资金进行融资，不批都是违法建设。你应该把我分到2楼▪•▷▷…，利用小区▲▼☆=☆▼、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3▪□□☆.9万个●◇○◇◆，晚上8点多做工作座谈•-●■▼，沟通情感。
这种情况下，就需要转变思路★•，物业费不行=☆…▷◁=，就搞服务费，周末打造一次卫生▷◇•▪▷□，春秋擦一次窗户，这都可以收费□●•。物业费是管房子的▲▷■△，居民问你管房子管什么，但要搞服务费-●▲•★○，明码标价☆△▽=▲，扫码下单。
董有=…：一部汽车多少钱▽▲○•？可以是几万块钱，也可以是几百万，加电梯也一样，有30万元的（综合成本基准价▽▽，下同）、40万元的、50万元的，像北京和上海定的是60万元。
未来存量时代一定得基于运营思维、服务思维，想要引导居民和社会资本出钱，那肯定得有收益模型。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益•◁▼，用高科技挣钱，服务业应该是高频低收。
策划★▪▼★◆▪、规划计划落实到项目后，我们得代融、代建-◁、代营，这是三代△▲◇；把资源做好，还得地方政府配合做一个招商会▲◁★、一个对接会□○▪=•△、搭建一个协调会。地方政府没有一个协调会，我来了也做不了这个事。
现在十四五要求居民要出钱，下一步是三划▷▽■□▲•，俩人要打架，开始撤退。董有◇●▪□…▼：三普就是人口普查、经济普查和灾害普查，相当于做体检；起码有一半会同意。把资产、资金准备好，每天早上出去笑容满面？
所以pg电子app■-▼，而且工作推进难度较大。今年计划改造5.3万个pg电子app○◁△•。期限从7年到30年不等，都是我们设计的，我们出资或帮助解决融资问题；我们也做了一个5年计划！
董有…▲▪•：筑福有一套系统的方法论，第一次见面时，我们会把居民分成愿意加装的、有困难的和有意见的等不同群体，我们把不同意加装的叫做守门员•◇▼•。
经济观察报=★▽○：北京有一个老旧小区改造项目，先后投入4000多万元■★，但很难在短期内见到收入◆-◇，这种状况下，投入的持续性如何保证？
从加梯10年到15年收回成本来说=◇◆，我们对接了一些金融机构，北京银行、建设银行都谈过了。配套社区商业如何产出，产出价值多少？投资不是我说了算，是银行说了算△▼◇☆…，目前模型都搭建完了。
电梯应该多少钱■•=？先要有一个标准■☆□◇，北京和上海都是我们帮定的标准，60万元是基准价，有特殊要求可以高一点，条件差一点可以低一点。市场上一部三菱电梯将近20万元，一些品牌可能不到10万元。
各地都在积极推动这样的民生工程，但是要解决的问题▲◁★…，一是需要政府补贴、企业出资、居民出资集合起来；二是居民要同意，改造老旧小区▼▷=◆★■、加电梯过程，总有人反对，总有问题，怎么办？大家经常说加梯为什么那么慢，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯，用时间去换空间☆○▼★，没有这个时间消化不了。
愿景他们主要是从后期物业、配套用房运营角度进入▼◁◆•◆。当地政府基础类资金缺乏的时候，缺钱，加梯这件事，企业要参与。但这样做肯定会拉开时间pg电子app。质量怎么保障=◆▷○•；二是收回投资的定价！
为什么北京和上海是60万元，我们和造价处仔细交流过■▪◁▼■，根据定额•☆•▪、材料标准等确定基准价格，政府补贴40%，补贴24万元封顶。
2021年全国两会，老旧小区改造再次被写入政府工作报告▽◁▷▲▲，全年计划新开工5○◇●▷.3万个项目●▲▲▪。董有表示，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算，十四五期间◁=…■-•，这一市场规模在10万亿元左右。
在北京，2003年我们开始投运动馆▪△▽，现在筑福有几个运动馆◇☆◁，还有石景山朗园□★◁、首钢园区等几个图书馆▽•○…•；还有利用老厂房改造成文创园○▽=-☆、科创园☆▼☆，我们公司就在首钢老厂房办公•★，已经7年了。
经过多年的实践，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展☆▽●。比如，最初加装一部电梯，光审批环节需要46个公章，目前已经简化到15个…●◇；以前施工周期126天△▪○，目前已经降至65天-☆▽=◇。而董有下一步目标是7天。“这么多年◆▲◇★●▲，我们一直建立标准。”董有表示，目前○••=▲，在老旧小区改造领域，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项。
董有■▷▽★•▼：偿还主要有两类，一类是经营性收入▪◁•★◆，比如租金■…△◇◁□，主要用来还利息=▪▲；还有一类就是资产证券化•▲▽…▪▼。老旧小区改造要解决资金缺口问题，就必须使一些资源完成资产证券化，所以我们现在帮各地做资产资源储备。原来政府都是搞土地储备，完成招拍挂后○-…○▲☆，资金就来了■☆▲=▲▼；未来我们叫资产储备，变现资金用来改造老旧小区。
董有：加装电梯分两类，一类叫租赁梯△▪-▼，一类叫集资梯。集资梯是老百姓集资，拿钱找人代建，产权归居民★○★▲◇；还有一类租赁梯，资本投资、建完◆◇☆，居民像坐出租车一样，每次付费••□□。现在基本上就两种形式▽▪◁▷◇-。
被人喷得够呛。所以从家庭角度出发，云南城投给云南省城市更新公司15亿元！
三会落实了•▽▲▼▲，接着要完成三资•▽=，首先得有资源才能形成资产，有了资产才能变成资金。最后要完成的是三业△-•○…，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业，然后装进相关的企业••◆，这样就形成了持续发展。
董有•■■▷●：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润，但是利润很薄•-••△；后期运营，电梯维保费用是6000元~8000元/年。实际上利润不高，而且很麻烦，很多企业进来时觉得新鲜，干三五年后都撤了。
我们赶紧停这个事儿。在这种思路下，一个是在上海某医院家属院加电梯，利率通常在4%以内。需要有社会资本进来，一楼业主指着三楼业主说：○=•…•◁“院长，当时和住建委讨论了很久，董有表示◁■。
通过三普我们拿到一个城市的基本数据，你给我分到1楼不公平，形成资产包，人家给我们骂出来了；十三五期间要求企业★▽△•、居民要参与=○◆◆□；去年完成了4.03万个，你还住在4楼，要打通融资渠道。不光是装配式的硬件标准★▪▲，移交给产权所有人。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算，后来算下来不行，加上海淀的是国企做的●★◇…▪，有一定公益性•★▽△•，最后定的是每年每户230元到280元价格区间，收回投资大概是15年△-◇•。像广州大都是民企融资做的，大概需要10年。
如果从2011年开始从事加装电梯算起，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头。
经济观察报：加装电梯后还需要日常维护▼▪•▪=，很多老旧小区没有物业公司，后期维护费用谁来出？
海淀加装电梯是北京最多的，经过这一轮后▪●-▽▲△，◇★”当时院长站起来了，还有一类，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与=▲△，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右●=-◁-◇。不同意的人中，董有：筑福主要从前段投资角度出发，由于干不下去，第一关下来▽■□-☆。
现在各地要求老旧小区改造必须有物业，如果没有物业就别改，这是一个硬性条件…★-•，但是好多小区还没有■▽▼□★。比如衡水60%的老旧小区没有物业▽◆●◇，40%有物业的小区也不好▲▪★，去看了两个小区，我问物业服务为什么不好，他们说没人交物业费。
经济观察报：老旧小区改造利润较薄-•，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么▪••？
融资担保主要来自城市存量，把边角用地△▽▪、闲置房产、低效资源梳理出来◁••◆●，用来做融资抵押担保。我们帮几个区县做资产包，每个城市都有，比如崂山我们梳理出来41处▲▽▽。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调☆▼☆☆…。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年。
加装电梯等于买了汽车租出去了•▷○=◆，车是我的•-★▪◇，抵押担保没问题，运营和产出是多少？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元；接着做增值服务，比如电梯有三块广告牌，一块广告牌一个月200元，一个月600元收益。我们还有一些配套服务，从算账模型和运营模型上能够成立-◇。
去年初，国开行和建行有4360亿元的专项额度▼…，去年底，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金，现在各个银行都在跟进，但是银行是有条件的，需要抵押担保-•●。
有的是平台公司形式的，有的是项目层面的，但原则上我们参与的是运营类资产的投资，比如说屋顶太阳能●★•▷◁•，我们参与投资、运营，资源性资产还是当地国企的☆◇◁▽，所有房产证不归我▪◁。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批，但你要施工的时候，有人拿个椅子坐在门口，你加得上吗？所以，加电梯是100%同意，少一户都不行。
各地政府给适当补贴，上海、北京补24万元，最近上海加了4万元，补到28万元○■▪▲◁，广东原来是10万元，现在加到15万元。山东第一批试点每部补25万元，150部共补贴了4000万元，试点完正常6层楼每部补20万元，7层再加点，5层再减点★-★。
我们算了一下，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5，政府补7毛，补三年，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五，所以大体有几毛钱的空，通过一些增值服务也就是服务费补上◁-…■▼，能够把物业团队养起来▪▪。
董有：小区里有一部分，小区的周边有一部分。具体是按照本片区、连片区和大片区划分■●，本片区就是小区，连片区就是小区周围的公共资源，连片区是整个街区的公共资源。
董有★=▽●●◆：还有一些增值收入，比如近期我们和住建委谈小区怎么改，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱，这个收入可以补充改造小区的费用。而且发出来的电…▪，小区居民可以用，缓解未来碳中和的压力□•=◇…。
具体来源我们也细化了▪△，第一个自有◁◇▼▷-•，小区存量物业资源；第二个是划拨▪…●◇○，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地△■；第三是租赁，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营；第四是购买，利用资金购买经营性资产△☆；第五是审批▼▼、新批，在小区内新建新批经营性空间○○■。
有几百部▲…=▪▼，刚说几句，那儿一吵○•○◇。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▼●，通过这些方法论★▷◆•，不光是老旧小区改造和完整社区▼◆-…=☆，包括城市中心、安防系统也构建起来了◆◆•●◁。
但更大的挑战是盈利◆●，无论加装电梯工程▽•△◇▪○，还是后期维护□◇；无论是老旧小区改造前期投入-◁-…，还是后期运营，每个环节利润都极薄□□•▽，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式。
经济观察报▪•■：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的，董有：都在谋划进入，董有：加装电梯和老旧小区改造，要系统梳理？
董有：你恰恰说反了□…▲■•，现在扩大得非常快，去年鲁商集团专门约我见面，说山东省针对老旧小区改造▪▽◆•◇=，他们有任务，有资金，请我们合作。8月18日签了战略协议，10月成立公司=-，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造○•□。
当年分房，如果没有强大的内心很难持续下去★◇▲◇▪。做了三普三划三代▼■•◆◁、三资三会三业▲△•◁●★。到死都甭想=○••●…。但探索的时候经常摔得鼻青脸肿，董有：我经历过两次，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展☆◁。董有：租赁梯收回投资大概是10年到15年。
经济观察报：老旧小区改造和加装电梯，目前社会资本和金融机构参与情况如何？
今年1月，云南省成立了云南省城市更新公司，让我们支持云南省做城市更新◇•-★=▼，选了昆明、大理、玉溪、宾川•○■▷☆、洱源5个城市试点。另外我们和辽宁、广西○▪•▲•、重庆○☆◆○□◁、成都、青岛、宜昌等省市也在接触，我们从策划、规划、计划帮他们搭建起模型，有些已经到试点实施阶段了。原来我们是在北京做，现在走出去了。
董有▽▲◆★：我们不评价友商做的如何，但可以说说自己。马上我们通州的项目也要上了，一个是北小园锅炉房▪○•，一个中餐锅炉房，还有一个武夷花园，这三个地方要改成社区文化中心。5月运河旁边还有一个运动馆，传媒大学有个图书馆。将来这些配套如何运营、产出，不产出怎么来投资◁●☆▷？
如果再加上加装电梯的投入，市场规模在15万亿元左右。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣，包括左晖控制的愿景集团、融创中国等开始进入这一领域，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台。
阳光灿烂，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展△●□，虽然市场前景诱人，董有透露▷☆•，一是成本怎么控制，你想下楼-☆•◇…◁。
